Registros de propriedade de terras: tão úteis, mas tão difíceis de encontrar

Texto originalmente publicado pela Global Investigative Journalism Network (GIJN).

Descobrir quem é o proprietário de uma terra pode ser difícil. Embora existam sistemas de registro de posse em quase todos os países, a qualidade e a viabilidade das informações variam imensamente. 

Especialistas do Banco Mundial estimam que apenas 30% da população mundial tenha um título de propriedade de terras legalmente registrado - um número que, aliás, é amplamente citado e que os funcionários do Banco Mundial enfatizam ser apenas uma estimativa aproximada.

Além disso, tais títulos de propriedade ainda costumam ser incompletos ou imprecisos.

Confira também os guias para grandes 
histórias baseadas em registros de terras 
e conheça recursos para ajudar a relatar tais histórias.

“Menos da metade dos países do mundo (e apenas 13% na África) registraram ou mapearam terras privadas em sua capital, sem mencionar as propriedades privadas no interior e as públicas, que muitas vezes não são nem registradas”, resumiu o especialista em terras do Banco Mundial, Klaus Deininger, numa postagem no seu blog, em 2018. “A falta de precisão nos registros significa que vários proprietários podem, inclusive, serem listados para uma mesma propriedade", completou outro funcionário do Banco Mundial.

Em contraponto, em muitos países desenvolvidos, incluindo os Estados Unidos, o Reino Unido e Hong Kong, informações valiosas podem ser obtidas nos registros públicos. Os títulos geralmente são mantidos localmente, não estando disponíveis numa central nacional e/ou online. Menos de 1/3 dos países mantêm registros digitais de propriedade, de acordo com Deininger.

Uma outra complicação é que a maioria das regras de privacidade impedem a divulgação dos nomes dos proprietários. Isso ocorre tanto em países em desenvolvimento quanto em países desenvolvidos.

A GIJN quer chegar o mais próximo possível de encontrar os registros disponíveis de propriedades. Confira abaixo links e descrições de fontes internacionais, regionais e nacionais.

Como você pode usar as informações?

O mercado imobiliário é um meio atrativo, e amplamente utilizado, para lavagem de dinheiro e corrupção, e a descoberta da propriedade tem desempenhado um papel importante em histórias investigativas. Os registros de posse foram usados ​​para:

• Expor a riqueza de políticos
• Revelar lavagem de dinheiro 
• Descobrir quem está cometendo crimes ambientais
• Revelar a exploração de povos indígenas
• Rastrear a corrupção em empresas
• Identificar responsáveis por construções inseguras ou ilegais
• Explicar padrões de discriminação

A GIJN reuniu algumas dezenas de histórias investigativas, baseadas em registros de terras. Confira esses ótimos exemplos.

A ausência de bons registros sobre a propriedade da terra é uma história que, em si, já rende mais atenção. Confira os recursos para ajudar a denunciar, em âmbito nacional, tais histórias.

A investigação de acordos envolvendo terras foi assunto de um painel na conferência GIJN de 2019, em Hamburgo, no Norte da Alemanha. Tom Johnson, do Projeto Gecko, forneceu uma lista de dicas repleta de ideias (o documento também está disponível em Indonésio).

Um relatório elaborado pelo The Sentry, em jul.2020, atesta que “os cleptocratas africanos, especialmente aqueles em países dilacerados pela guerra, têm usado cada vez mais o mercado imobiliário para lavar os proventos da corrupção, em cidades africanas”.

O que procurar

A caça por títulos de posse de terras requer uma compreensão do sistema jurídico básico do país:

• Quais são as leis sobre os direitos de propriedade e sobre o que deve ser registrado?
• Onde encontrar as informações sobre os limites de propriedade?
• Como é tratada a venda de uma propriedade?
• Como a propriedade é avaliada e tributada?

Esse conhecimento básico é a chave para encontrar os títulos de propriedades. As potenciais fontes são autoridades locais, corretores de imóveis e advogados. Veja abaixo outros recursos listados.

Como a lei e a administração de propriedades mudam muito entre países, o conhecimento local é essencial. Um especialista com experiência nos Estados Unidos e na Europa contou à GIJN que recomenda fortemente encontrar um especialista local para ajudar a entender os registros.

Em muitos lugares, os "títulos" de terra são considerados como títulos oficiais de posse e são classificados como "registros" de terra. Os limites e a localização da terra são descritos como “cadastro”. Esses sistemas de registros podem ser combinados ou independentes. Os registros sobre o valor da terra, os impostos e o direito de uso, além de informações sobre edifícios, geralmente são mantidos em locais diferentes.

Há uma diferença substancial em como os registros de propriedade de terra são tratados.

Em certos lugares, prevalecem os aluguéis de longo prazo. Assim, na Nigéria ou na Bielorússia, por exemplo, os contratos garantem o direito de ocupar a terra por um período definido. No Vietnã, não há propriedade privada, mas há “certificados de direito de uso da terra”. No Japão, terrenos e edifícios são tratados de forma separada e distinta.

Consultar um especialista local é fundamental 
porque a lei de propriedade e administração muda
 muito entre países. Registros de propriedade 
são inerentemente nacionais.

No Brasil, as informações sobre propriedade ou posse de imóveis rurais estão disponíveis no cadastro e registro nacional centralizados, enquanto os estados e os municípios administram as propriedades e posses urbanas e rurais localmente, porém nem todos os imóveis estão disponíveis para consulta já que não são todas que estão cadastradas.*

Nos Estados Unidos, a lei de posse é registrada e mantida em nível local, normalmente em um cartório de registro ou no escritório do assessor de impostos.

Em muitos lugares, especialmente na África Subsaariana, apenas uma pequena porcentagem da terra é registrada ou escriturada. Muitas terras, principalmente as rurais, são coletivamente mantidas graças a acordos de posse consuetudinários. A controvérsia geralmente se dá em torno de reivindicações rivais, que competem por tais terras, e dos esforços corporativos e governamentais para obter o controle sobre elas. Para se ter uma ideia da extensão de terras com acordos de posse consuetudinária, veja um mapa elaborado pela ONG Landmark.

O conhecimento local é, portanto, fundamental.

O que você pode encontrar

Apesar de todas as diferenças e complicações, títulos de propriedade podem ser fontes abundantes.

Achados em potencial incluem:

• Nome do dono
• Endereço e número de identificação
• A descrição geográfica do limite da propriedade
• A descrição da área construída e outras partes da propriedade
• O último preço pago pela propriedade
• Registro de vendas prévias
• Avaliação fiscal de impostos, atual e pregressa
• Permissões e restrições de uso da propriedade
• Detalhes sobre os direitos e restrições do dono sobre a terra
• Penhores colocados sobre a propriedade por uma corte de justiça
• Disputas legais sobre a propriedade
• Registros relacionados à construção da propriedade, como permissões construtivas
• Empréstimos hipotecários que oneram a propriedade
• Limites, deveres, ônus e restrições de direitos públicos

Para uma boa visão geral, visite o website da Cadasta Foundation.

O que pode ser difícil de encontrar

Em muitos países, as leis de privacidade restringem o acesso ao nome do proprietário do imóvel. Embora sejam hostis à transparência, tais níveis de confidencialidade são vistos por alguns proprietários como uma proteção contra os mais poderosos.

A confidencialidade existe não apenas em muitos países africanos e asiáticos, mas também em alguns países europeus, como Alemanha, Bélgica e Espanha. Em contraste, os Países Baixos e a Estônia estão entre os que possuem os sistemas mais transparentes e digitalizados.

Mesmo quando a informação de posse do imóvel está disponível, barreiras financeiras e de acesso ainda podem existir. Alguns países, como a Jamaica e o Reino Unido, não cobram valores muito significativos por esta informação. Na República Democrática do Congo, os inquéritos têm de ser feitos pessoalmente, uma tarefa possivelmente perigosa.

Além do fato de que registros são vulneráveis à corrupção ou deturpação, portanto, a veracidade e a qualidade da informação podem ser suspeitas. A verdadeira propriedade pode ser disfarçada, talvez com o nome de um parente ou de uma corporação de fachada no documento. Isto leva a uma pergunta mais difícil: quem é o dono da companhia? Este pode ser um jogo de ofuscação e dissimulação.

Pouquíssimos países requerem que os corretores de imóveis denunciem comportamentos suspeitos. Uma publicação de 2019 feita pelo Serviço de Estudos do Parlamento Europeu (European Parliamentary Research Service), intitulada Understanding money laundering through real estate transactions (Entendendo a lavagem de dinheiro por meio de transações imobiliárias, em tradução livre) dá uma boa visão geral e ressalta: “a denúncia de transações de imóveis suspeitas é limitada, portanto, há um grande espaço para aperfeiçoamento”.

Onde Procurar

Especialistas riram da ideia de que poderia haver uma lista central e internacional de todos os registros de posse de terra.

Não existe.

A GIJN identificou, no entanto, alguns excelentes pontos de partida. Registros de propriedade são inerentemente nacionais, então, a pesquisa local é imbatível. Então, onde procurar? Listamos, abaixo, fontes nacionais oficiais. Dividimos essas fontes por região para facilitar a busca em áreas específicas.

Depois da informação regional, incluímos uma lista de algumas “fontes internacionais” úteis. Uma delas é o relatório Doing Business, do Banco Mundial, contendo informações amplas sobre registros nacionais e as leis e regulações de propriedade em 190 países. Indicamos como navegar até o que importa.

As outras fontes internacionais listadas abaixo são menos abrangentes, mas provêem informações úteis sobre a estrutura legal e os regimes de uso de terra em países específicos.

Fontes Europeias

O portal e-Justice: Este banco de dados feito pela Comissão Europeia, em múltiplas línguas, descreve onde as informações sobre propriedades nacionais podem ser encontradas. Acesse as 28 subpáginas que descrevem os registros nacionais da terra, com links de diferentes qualidade e quantidade. Em 2019, a Comissão Europeia planeja lançar um portal para conectar os registros nacionais, que dará acesso direto a informações oficiais sobre terras e propriedades de estados membros da União Europeia.

Eurographics: Existem muitas informações nas páginas sobre “membros” de associações sem fins lucrativos que representam a European National Mapping, como a Cadastre e a Land Registry Authorities. (Também é publicado o EuroGlobalMap - ou MapaGlobalEuropeu, em português - usando fontes abertas e oficiais das nações.)

European Land Registry Association: A pesquisa de 2018 com membros do governo sobre os sistemas nacionais está no registro e cadastros de imóveis na Europa, do nome oficial em inglês Land Registries & Cadastres in Europe, mas sem links online. Uma lista de contatos dos membros revela como funciona a autoridade reguladora nacional na questão da terra.

Comissão Econômica das Nações Unidas para a Europa: Esta agência da ONU trabalha em muitas áreas, incluindo alojamento e terras. Vários de seus relatórios ainda são relevantes apesar de um pouco antigos.

Um é de 2014 e o outro de 2005, respectivamente: Survey on Land Administration Systems (Estudo sobre Sistemas de Administração de Terras) e Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America (Inventário de Sistemas de Administração de Terras na Europa e na América do Norte). Procure, no anexo do relatório de 2014, por detalhes extraordinários sobre sistemas de títulos de posse de terra em 25 países que participaram do estudo: Armênia, Áustria, Bielorússia, Bélgica, Bulgária, Croácia, Chipre, Dinamarca, Estônia, Finlândia, Geórgia, Alemanha, Irlanda, Israel, Itália, Quirguistão, Látvia, Lituânia, Malta, Países Baixos, Romênia, Sérvia, Espanha, Suécia e Reino Unido (Inglaterra e País de Gales).

Para a Rússia, visite o Unified State Real Estate Register, em inglês e traduzido livremente para o português como “Registro Imobiliário Estatal Unificado”. Há arquivos oficiais de registro de posse de terra e listagens de imóveis, incluindo diversos serviços como o de avaliação de cadastro estatal. Um bom extrato do cadastro do imóvel, incluindo os nomes dos donos da propriedade, podem ser obtidos registrando-se no website Rosreestr, mas não está disponível para estrangeiros. Veja também o relatório Doing Business, do Banco Mundial, e o Global Open Data Index descritos na seção internacional.

n-vestigate metabase (em Russo) é o banco de dados dos bancos de dados. Inclui informação de cadastro para países da Europa Oriental e da União Europeia. Foque sua pesquisa no setor “land disposal and ownership”, o qual contém 33 links de 26 países. 

Public Services on the Map (PDOK), em português livre: Mapa de Serviços Públicos, é uma plataforma grátis, que mostra grupos de informações geográficas mantidas pelas autoridades neerlandesas.

América do Norte

Nos Estados Unidos, os títulos de terras são públicos e estão assegurados em mais de 3.1 mil jurisdições.

Os registros, como escrituras e títulos, são mantidos em níveis regional e municipal, em locais chamados de recorder’s office (em português, escritório de registros) e registrar of deeds (registro de imóveis). Escritórios de assessores tributários mantêm registros das propriedades taxadas. Muitos dos títulos estão disponíveis online (em 1.4 mil jurisdições, conforme uma das estimativas públicas), embora os recursos de pesquisa variem. Talvez seja preciso registrar-se. Geralmente, estão disponíveis pesquisas por nome, endereço ou número de identificação. Algumas vezes, mapas são fornecidos. Em alguns lugares, não é permitida a pesquisa pelo nome do proprietário. 

Confira alguns sites comerciais que podem informar onde o registro oficial da propriedade está mantido: NetrOnline, OnlineSearches, Trulia, Search e SearchSystems.net (todos são comerciais e vendem o serviço de pesquisa).

Fazer uso de um consultor comercial para pesquisar o registro de terras pode vir a ser um bom investimento, principalmente se quem investiga não sabe claramente onde está localizada a propriedade. O LexisNexis providencia 5.6 bilhões de registros de propriedade privadas, incluindo escrituras, hipoteca e registros de assessor fiscal. Outros serviços incluem: US Title Records, ProtitleUSA e Renomy (para registros comerciais). 

As empresas e os corretores imobiliários também podem ser fontes de boas informações, geralmente vindas de registros oficiais. Verifique sites como: Zillow, Trulia ou Realtor.com. Veja o Loopnet.com para propriedades comerciais.

No Canadá, títulos de venda de imóveis são mantidos nas 10 províncias, cada uma com o próprio sistema online. Aqui estão os links: Alberta, Colúmbia Britânica, Manitoba, New Brunswick, Terra Nova e Labrador, Nova Escócia, Ontário, Ilha do Príncipe Eduardo, Saskatchewan e Quebec. A cobrança de registros e taxas, algumas bastante excessivas, geralmente, faz parte do processo. Existem também diversos serviços comerciais que podem facilmente buscar a informação, entre eles: Title Searchers, EasyPPSA e SpeedySearch. Algumas das províncias fornecem listas com os contatos dos pesquisadores que são especialistas em cada região. 

África

New America List of Cadaster and Land Tenure Agencies (lista da New America de agências de cadastro e posse de terras, em português): Esta lista ímpar, compartilhada com a GIJN, foi elaborada em 2018 pela New America, um gabinete estratégico dos Estados Unidos. Inclui nomes e endereços de agências relevantes em 50 nações africanas. Entre outras coisas, a New America gerencia um programa intitulada de Future of Property Rights (em tradução livre: O futuro do direito de propriedade).

Sources of Land Information in South Africa and their Institutional Context (Fontes de informação sobre terras na África do Sul e seus Contextos Institucionais, em português) é um relatório, elaborado em 2020 pelo Council for Scientific and Industrial Research (CSIR), da África do Sul, e a Land Portal Foundation, seguido por um relatório de acompanhamento sobre terras públicas na África do Sul.

O website da ONG Focus on Land in Africa (Terra em foco na África, em tradução livre) inclui informações de base sobre 16 países africanos, tais como as leis nacionais de posse de terra.

A Africa Check fez um sumário das leis de posse de terra e registros na Nigéria e no Senegal (disponível em Francês).

O Trimble’s Land Administration Solutions fornece mapas de mineração e outras concessões em 15 países africanos.

O governo da República Democrática do Congo publicou on-line todas as suas concessões de silvicultura, de acordo com um artigo da Place. “A República Democrática do Congo, a exemplo de Camarões, publicou alguns dos seus contratos em edição impressa do diário oficial, apesar da publicação não ter sido sistemática. Mais ao Norte no litoral africano, a Libéria também publicou um relatório de contratos de silvicultura, e Serra Leoa se comprometeu em divulgar a maioria de seus contratos agrícolas.

Veja também o relatório Doing Business, do Banco Mundial, e o Global Open Data Index descritos na seção internacional.

Ásia/Pacífico

A Índia tem um portal nacional com links para registros estaduais online. Cada estado tem o seu próprio sistema de administração de informação de títulos de posse e registros de terras. Entretanto, a digitalização dos relatórios de terra está incompleta e obriga à pesquisa de cópias impressas. Confira o relatório geral do processo de registro de terras.

A Land Conflict Watch mapeia conflitos relacionados à posse de terra na Índia, fornecendo tanto uma vista macroscópica quanto detalhada de cada conflito.

Follow the permits: How to identify corruption red flags in Indonesian land deals (em tradução livre, Acompanhe as licenças: Como identificar sinais de corrupção em acordos de terras na Indonésia), do Gecko Project e Mongabay, é um texto de 2019, que descreve técnicas para a obtenção de informação de posse corporativa e licenças de uso de terra. Apesar de ser focada na Indonésia, a metodologia tem uma aplicação ampla.

Os títulos de posse de terras na China são públicos, em teoria, mas, na realidade, estão apenas disponíveis para os proprietários e pessoas autorizadas. A posse de propriedades não é permitida na China, mas um grupo privado pode conseguir uma licença para o uso de uma terra. Ao examinar o sistema de Xangai, o Banco Mundial criou um endereço on-line de registro, mas comentou que o acesso é limitado “apenas para intermediários e grupos interessados”.

Restrições similares se aplicam ao acessar o registro e suas informações geográficas em Jacarta, na Indonésia. Veja a nota do relatório Doing Business, do Banco Mundial.

Em contraste, o registro de Hong Kong é bastante acessível.

Para informações em Singapura, visite este website oficial.

Um relatório da New America, datado de jul.2018, explica a importância da digitalização de títulos de posse na província de Punjab, no Paquistão. O relatório lista as reformas feitas, incluindo o processo de tornar os registros onlines disponíveis.

A maior parte das práticas administrativas de terras em países asiáticos está detalhada no relatório Doing Business, do Banco Mundial. Veja também o Global Open Data Index.

Para a Austrália, veja os sites das províncias listados aqui.

América Latina

Os registros do México são administrados e mantidos pelo Registro Público de la Propiedad Federal.

O Brasil possui alguns registros nacionais, porém há limitação no acesso a essas informações, seja pela qualidade ou transparência da informação. O Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), por exemplo, é um registro federal de posse ou propriedade de terra, desenvolvido pelo INCRA para gestão de informações fundiárias do meio rural brasileiro, mas como nem todos os registros cartoriais tem confirmação da cadeia dominial, poderão ocorrer falhas na apuração.*

Em níveis estaduais e municipais, é possível recorrer a um cartório de registro público, mediante pagamento, para obter uma versão eletrônica da transcrição da matrícula do imóvel rural. Essa informação pode ser requisitada por qualquer um, no entanto como muitos cartórios ainda não tiveram todas as suas declarações de propriedade ou posse digitalizadas, este processo pode levar tempo. Confira a descrição do sistema de São Paulo, no relatório do Banco Mundial.*

Colômbia: obtenha o histórico de posse e um certificado sem garantia (certificado de tradición y libertad, no original em espanhol) na Superintendencia de Notariado y Registro. Qualquer pessoa pode requisitar uma garantia para o certificado (mediante o pagamento de uma taxa), através do website da Superintendência, que detém informações legais sobre propriedades ao redor do país.

Argentina: Veja no Registro de la Propiedad Inmueble.

El Salvador, Guatemala, Honduras, Panamá e Nicarágua: para informação detalhada a respeito de títulos de propriedade nestes cinco países, veja o relatório de 2007 da Food and Agriculture Organization.

Para informações mais detalhadas sobre as práticas de governança de terras na maior parte dos países latino-americanos veja o relatório Doing Business, do Banco Mundial, e as outras fontes internacionais citadas acima. O relatório do Banco Mundial muitas vezes anexa links para websites nacionais e descreve o que está acessível. Veja também o Global Open Data Index. 

Fontes Internacionais

O relatório de negócios Doing Business, do Banco Mundial: enterrado nesta massiva avaliação sobre os empecilhos aos negócios em 190 países está uma fonte extensa de informações sobre títulos de posse de terra. Para muitos casos, vai encontrar a agência responsável e um website. Basta clicar em “Rankings” e selecionar um país. Então, vá à sessão de “Registering Property” (Registro de propriedade, em português). Ignore as macro conclusões e selecione um país. Quase no fim da página de cada país, existem duas sessões importantes, sob o título de “Details” (“Detalhes”, em português). Uma é “Details … Procedure Time and Cost” (em tradução livre: “Detalhes … Tempo de Processo e Custo”) e a outra é “Details … Measuring Quality” (que se traduz como: “Detalhes … Mensurando a Qualidade”).

A primeira, principalmente, descreve o sistema nacional de registro de propriedades, enquanto a segunda traz mais acesso a informações. Em alguns casos, a informação é sobre a transparência do sistema imobiliário em grandes cidades do país. Portanto, a informação sobre a cidade é sólida, incluindo links para bases de dados online, caso existam. Somente se a cidade for coberta por um sistema de cadastro nacional é que o registro é listado. Ainda assim, existem informações sólidas e boas chances de se achar algum dado específico. Outro projeto do Banco Mundial, o Land Governance Assessment Framework (traduzido como “Estrutura de avaliação de governança fundiária”) é uma ferramenta de diagnóstico para uma avaliação objetiva sobre administração de terras em mais de 40 países. Um indicador é o item “4.4 Public provision of land information” (em português livre: 4.4 Informações públicas sobre terras).

A Food and Agriculture Organization (da sigla FAO ou, em português, Organização para Alimentos e Agricultura) tem um banco de dados, chamado FAOLEX, com as leis nacionais. Pesquise, principalmente, na sessão de “land and soil” (“terras e solo”). Separadamente, a FAO gerencia a Gender and Land Rights Database - GLRD (em tradução livre: Banco de dados de direitos de gênero e terra) que explora que explora as desigualdades de gênero embutidas nos direitos à terra, inclusive com perfis por países, estatísticas relacionadas ao gênero e às terras e a novíssima Legal Assessment Tool ou LAT (que pode ser traduzida como Ferramenta de Avaliação Legal). 

A Agência dos Estados Unidos para o Desenvolvimento Internacional - USAID, no acrônimo em inglês, mantém online uma série de endereços eletrônicos sobre a posse de terra, intitulado Land Links. Este website não apenas informa ações de apoio dos Estados Unidos para o estrangeiro em questões da administração de terras, mas também contém uma lista que contempla 70 países. Escolha um país e, então, selecione “Land”. Abaixo de “Land Use”, leia a seção “Legal Framework” para informações detalhadas sobre disposições constitucionais e leis sobre direitos de propriedade. Também disponibiliza a história do uso da terra e de como as pessoas conquistaram o direito a ela. A USAID fornece ainda a sua própria crítica a cada sistema nacional e cita outras opiniões.

A Land Portal é uma ONG que dedica uma sessão no seu website a "portfólios" de cerca de 67 países, principalmente de países da África subsaariana, América Latina e Sudeste Asiático, que contém contexto profundo sobre governança e uso da terra. A seção “Data” - ou, em português, “Dados” - lista links para 37 bancos de informações sobre diversos tipos de problemas relacionados à propriedade e mais de 650 “indicadores” para problemas de terras mais específicos. Veja também a página “Land Governance Issues in Context” (Contextos para questões de governança fundiária, em português). O website agrega um excelente boletim de notícias, inclusive internacionais, sobre posse de terras. 

Global Open Data Index: Esta fonte da Open Knowledge Network classifica cerca de 100 países por ordem de transparência, de acordo com 15 tipos de dados governamentais. Algumas informações úteis sobre terras nacionais podem ser encontradas. Clique em “places” no topo da página e, então, no nome de um país. E na aba de cada país, selecione “land ownership” e, depois, “meta data” e/ou “details”.

Land Matrix - Global Map of Investments: Este mapa interativo sintetiza informações sobre compras de terras, em larga escala, organizadas tanto por investidores quanto por países-alvo. Ao navegar pelo grupo de informações, pode-se ter uma visão geral dos investidores (inclusive nomes de companhias e seus países de origem), tamanho do investimento, estado do projeto. A informação é atualizada constantemente, mas os autores admitem que o material ainda está incompleto devido ao fato de “acordos de terras notoriamente não serem transparentes”.

LandMark: The Global Platform of Indigenous and Community Lands (em português, LandMark: A plataforma global de terras e comunidades indígenas) foi elaborada por esta ONG para exibir informações, georreferenciadas sobre propriedades compartilhadas e em uso em todo o mundo. A plataforma consolida os inúmeros esforços locais, nacionais e regionais, ainda em andamento, para mapear e documentar terras indígenas e comunitárias numa única plataforma global.

Investigative Dashboard (Painel Investigativo, em português): Este banco de dados criado pelo Organized Crime and Corruption Reporting Project - que pode ser traduzido como Projeto de Relatório sobre o Crime Organizado e a Corrupção - lista alguns registros de terra, numa extensa sessão de país a país. Procure por documentos a partir daqui (clique em “search” para opções de pesquisa avançadas).

O Cadastral Template é também um site interessante, com um número crescente de países conectados e informações de referência. Especialistas - cujas informações, como nome e contato, estão listadas - escreveram relatórios (alguns mais antigos, portanto, verifique a data) sobre 57 países. Eles fornecem detalhes sobre a história e operação dos regimes de registro e mapeamento de terras e mais nomes de organizações profissionais relevantes e sugestões de reformas. 

Onde Mais Procurar

Registros de propriedade não são a única forma de descobrir quem é o dono da terra.

Também pode ser produtivo examinar os registros judiciais sobre disputas de propriedade, divórcios, tributação e falência.

Nos Estados Unidos, serviços comerciais como a LexisNexis podem ser usados para integrar estudos não apenas de registros de propriedades norte-americanas, mas também de ações judiciais.

Alguns especialistas tiveram sucesso usando jornais oficiais e publicações governamentais sobre registros. Ambos podem revelar solicitações de mudança no uso da terra e licenças de construção.

Registros sobre tipos diferentes de direitos imobiliários também podem existir. Por exemplo, na Tanzânia, existe um portal que mapeia direitos de mineração.

Registros de propriedade não são a única forma 
de descobrir quem é o dono da terra. Também pode 
ser produtivo examinar os registros judiciais sobre
 disputas de propriedade, divórcios, tributação e falência.

Informações sobre pagamentos de subsídios agrícolas podem ser úteis. Para a União Europeia, procure em FarmSubsidy.org, que, no início de 2019, estava no processo de normalizar a sua capacidade total de pesquisa. O arquivo de informações está aqui e outros mais antigos podem ser encontrados aqui.

Para os Estados Unidos, veja o EWG Farm Subsidy Database.

Mais do que confiar em registros do governo, os pesquisadores sugerem verificar relatórios e sites de empresas, reportagens, anúncios e redes sociais.

Imagens aéreas também podem estar disponíveis. Para uma reportagem chamada War Crimes Shouldn’t Pay (traduzido de forma livre para o português como: Crimes de Guerra Não Deveriam Compensar), a ONG Sentry utilizou imagens de satélite disponíveis gratuitamente no Google Earth Pro para examinar propriedades pertencentes a oficiais do governo no Sudão do Sul. 

Confira a biblioteca de imagens de satélite da GIJN [acesse aqui o texto traduzido pela Abraji].

Registros do Setor Privado Podem Ajudar

As pesquisas com fontes oficiais do governo podem ser complementadas por serviços comerciais ligados à venda de imóveis.

Os contatos dos corretores imobiliários estão disponíveis gratuitamente online, em muitos países, graças ao crescimento do movimento proptech (palavra derivada de “propriedade tech”). O proptech fornece informações variadas. Sites inovadores agora abrangem as formas como compramos, alugamos, vendemos, desenhamos, construímos e administramos propriedades residenciais e comerciais. 

Esses serviços imobiliários online se proliferam e alguns podem cobrar pelas informações, mas pode valer a pena. Nos Estados Unidos, pelo menos uma dúzia de empresas compila e aprimora todos os dados estaduais e locais.

Verifique sites nacionais, como o Zillow, nos Estados Unidos, ou o Loopnet.com, para propriedades comerciais também norte-americanas. Veja Windeed para a Africa do Sul, Lianjia na China, Magic Bricks na Índia e muitos mais.

Sites onlines de foco internacional também existem, porém, são voltados, principalmente, para mansões de alto custo, como o Mansion Global, da Dow Jones. Nesta categoria, procure a Global Listings, que lista mais de um milhão de propriedades, em mais de 100 países.

O índice semestral Global Real Estate Transparency Index, que cobre mais de 100 países e 158 cidades, apresenta “melhoras constantes, mas também falha em manter-se no ritmo das expectativas em rápido crescimento”, de acordo com a reportagem de 2018. Uma classificação feita pela companhia de Chicago, Jones Lang LaSalle, baseia-se em avaliações de especialistas locais a respeito de 186 fatores distintos, incluindo sete sobre registros imobiliários (porém, a análise mais profunda de cada um dos fatores não é disponibilizada).

No geral, o Reino Unido ocupa o primeiro lugar na transparência e a Venezuela, o último.

Quem mais pode ajudar?

Quem está inserido no sistema e pode ter informações sobre propriedades?

Corretoras imobiliárias, bancos, seguradoras e outros têm interesses velados em saber quem compra e vende propriedades.

As fontes em potencial irão variar conforme o local e a circunstância. Em alguns países, advogados e especialistas realizam pesquisas de registro de terras e buscam por títulos. Supervisores talvez divulguem informações.

Organizações não governamentais focadas em problemas de direito de propriedades também podem ser úteis. A Fundação Cadasta é um exemplo e financiou projetos na República Democrática do Congo, na Malásia e noutros países, algumas vezes, usando técnicas de mapeamento participativo e imagens de satélite para criar registros paralelos (ou informais). Em Nova York, um grupo de defesa legal dos senhorios criou um site para identificar não apenas quem é o dono da propriedade, mas também listar outras de suas posses.

Visitas de campo podem provocar resultados positivos, de maneiras inesperadas. O que se pode ver?

Além disso, você também sempre contará com a possibilidade de fazer perguntas a vizinhos intrometidos.

Este guia foi realizado por Toby McIntosh, diretor do centro de recursos da GIJN. McIntosh foi repórter em Washington e editor do Bloomberg BNA, por 39 anos. Também foi editor do FreedomInfo.org, um site sem fins lucrativos. Hoje, mantém o blog eyeonglobaltranparency.net. 

Tradução: Raquel Lima

*Nota da tradução da Abraji: segundo o Pesquisador e Mestre em Agricultura Familiar e Desenvolvimento Sustentável pela Universidade Federal do Pará (UFPA), Tarcísio Feitosa, o Brasil possui alguns registros nacionais, porém como não há a integração de informações dos órgãos da União e dos Estados de gestão fundiária e os cartórios de registro de imóveis, com digitalização e espacialização de todas as informações, a procura por esses dados pode tornar-se longa e de difícil acesso, isso quando a qualidade e transparência da informação não está comprometida, já que nem todos os posseiros e proprietários registram as suas terras e as preenchem de forma correta e as mesmas possuem uma cadeia dominial confiável.

Atualizado em: 29.mai.2021, às 20h36